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大量房企快速消失 樓市降價(jià)或成2012年主旋律

對于房企而言，2012年將并不好過。在剛剛過去的2011年，隨著中央嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)調(diào)控樓市，量價(jià)齊跌成為樓市主基調(diào)，一批房企通過各種方式快速消失、倒閉。而隨著政策的持續(xù)從緊，庫存日益增加和資金日漸緊張，房企危機(jī)正逐漸加重。在優(yōu)勝劣汰的生存法則逼迫下，市場將迎來更大一輪的調(diào)整。

正在快速消失的房企

2011年12月19日，北京市住建委發(fā)文稱，北京東方時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書，有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已注銷上述企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。

對此，北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這意味著這473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不能在北京市進(jìn)一步從事開發(fā)。一定程度上，這473家公司今后將在京城樓市消失。

從整體數(shù)字上估算，可以發(fā)現(xiàn)這一波房企消失潮將會持續(xù)進(jìn)行，甚至?xí)尸F(xiàn)加劇勢頭。據(jù)上述北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前北京市房地產(chǎn)資質(zhì)有效期內(nèi)的企業(yè)大數(shù)是3000家左右。而來自北京市國土部門的數(shù)據(jù)顯示，最近幾年來，北京市每年公開出讓的經(jīng)營性土地的平均供應(yīng)規(guī)模不足200宗，而且今后經(jīng)營性土地供應(yīng)規(guī)模越來越難以超過200宗。假如以5年時(shí)間來計(jì)算，即便有1000家房企可以獲得土地，原先擁有土地的房企5年內(nèi)也應(yīng)該開發(fā)完畢，那么這就意味著過五年后有將近2000家房企無法獲得新的土地，而且每年市場都會有新的進(jìn)入者，那么這2000家房企的出路或許也是消失。

房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家。相比2010年同期，房企數(shù)量減少了200余家。

被注銷開發(fā)資質(zhì)可以很明顯地判斷房企的生死去留，但很多時(shí)候，盡管房企仍然具備開發(fā)資質(zhì)，甚至是項(xiàng)目仍然在運(yùn)轉(zhuǎn)，其背后的主人已經(jīng)更改了。如保利地產(chǎn)通過購買項(xiàng)目公司股權(quán)的方式收購北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊；近日上海地產(chǎn)界圍繞上海證大外灘地王也是糾葛不斷；杭州綠城則不斷通過賣項(xiàng)目的方式甩包袱。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部不完全統(tǒng)計(jì)，2011年上市房企中，股權(quán)出讓共183宗，相比去年增加72宗，增長65%。在當(dāng)前房企資金充實(shí)度大大降低而存貨積壓的情況下，明年房企的股權(quán)并購仍會繼續(xù)。

政策左右樓市命脈？

以北京市場為例。據(jù)了解，項(xiàng)目開發(fā)完畢，土地少、地價(jià)高無疑決定了一些房企的去留。

但僅此并不能解釋的是，與去年注銷了185家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)相比，今年的注銷數(shù)量明顯大幅增長。其次，記者從2011年北京注銷開發(fā)資質(zhì)的473家房企中發(fā)現(xiàn)，有些企業(yè)的注冊成立時(shí)間為2009年、2010年，但僅成立了一兩年就迅速注銷，另外有些房企成立了近20年，偏偏也選擇在2011年注銷。第三，不僅是一些小型房企注銷開發(fā)資質(zhì)，一些大型房企如北京世茂投資發(fā)展有限公司，也在這波被注銷的房企中。對此，北京世茂有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是因?yàn)樵摴疽验_發(fā)完旗下項(xiàng)目。但分析人士指出，這并不排除世茂有看淡北京市場之意。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房企注銷潮、并購潮、退房潮等等，這些都是表象，背后是中國樓市環(huán)境發(fā)生了巨大變化，在目前的市場環(huán)境下，樓市暴利色彩正在逐漸褪色。一方面是投資投機(jī)性需求受到抑制，市場受到凍結(jié)和分流，銷售遇冷，庫存上升；另一方面是融資成本、拿地成本等提高，房企資金壓力巨大，現(xiàn)金為王漸成共識。

萬科北京公司高管肖勁認(rèn)為，中國樓市說到底是政策市，政策的變化帶來市場的變化，主要是限購、限貸等政策對市場影響較大。

降價(jià)將是2012年的主旋律？

從政策層面來看，2012年樓市調(diào)控仍持續(xù)釋放從嚴(yán)從緊的信號，一定時(shí)間內(nèi)調(diào)控不會松動已是業(yè)內(nèi)共識。

記者通過春節(jié)期間的走訪發(fā)現(xiàn)，從市場面來看，樓市仍然十分冷清，交易陷入停滯僵局。在多個(gè)售樓處及中介門店，記者普遍看到的是關(guān)店停業(yè)。根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，1月16—22日北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為536套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量下跌了70.2%，與去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅網(wǎng)簽總量為785套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量下跌了30.2%，與去年同期相比下跌了86.5%。

世聯(lián)地產(chǎn)分析師認(rèn)為，房企間競爭加劇乃至并購加劇，成交下降，房價(jià)調(diào)整仍將是2012年的主旋律。中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心日前發(fā)布2012年中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測報(bào)告顯示，綜合調(diào)控政策、市場供需等各項(xiàng)因素，2012年商品房價(jià)格將難以維持增長趨勢，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下行通道，預(yù)計(jì)商品房平均銷售價(jià)格將同比下降5.3%左右。

但同時(shí)也有專業(yè)人士指出，由于開發(fā)商無錢買地等，最終將迫使調(diào)控停止。

不過，應(yīng)該看到的是，一方面高房價(jià)確實(shí)不可持續(xù)，樓市過去一直是暴利行業(yè)，房價(jià)收入比較高，嚴(yán)重影響民生和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性；另外，通過經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重新組合、產(chǎn)能的重新配置，中國經(jīng)濟(jì)不僅有出路，而且將找到新的發(fā)展機(jī)遇